Tras más de 5 años de crisis, el sector se está recuperando impulsado por decenas de líneas bancarias, que en septiembre brindaron más de USD 100 millones de préstamo hipotecario, cifra récord desde 2018. Las propiedades más demandadas son las destinadas a primera vivienda. También se mueve el crédito para refacción del hogar
El mercado hipotecario argentino está dando claras señales de recuperación, un avance que, si bien incipiente, es visto como el primer paso hacia la revitalización de un sector golpeado por más de 5 años de crisis.
Con 22 bancos que actualmente (el Banco Hipotecario fue el primero en reintroducirlos a fin de abril) ofrecen créditos ajustados por la Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), en septiembre último se logró un volumen de préstamos superior a los USD 100 millones, nivel que no se registraba desde agosto de 2018 (se otorgaron $125.704 millones y el gráfico de abajo, en base a datos del BCRA, muestra la rápida evolución de esas líneas).
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria especializado en el mercado inmobiliario, destacó a Infobae que la cifra es muy significativa, aunque aún insuficiente en relación al déficit estructural del país en términos de vivienda.
“Estamos en una buena senda. En septiembre se otorgaron más de USD 100 millones en créditos UVA, algo que no pasaba desde hace seis años”, señaló.
Según datos de los Colegios de Escribanos de CABA y la provincia de Buenos Aires, en septiembre se concretaron unas 1.400 operaciones de compra a través de créditos hipotecarios, una cifra 20 veces mayor a la de principios de año. Esto equivale a un aumento del 1.900% en apenas nueve meses, aunque desde niveles muy bajos.
“Estamos viendo el primer arranque, en una etapa totalmente embrionaria. Uno de los primeros signos de normalidad en una economía es la sostenibilidad del crédito hipotecario; refleja una economía en vías de estabilización y un sector privado que apuesta al largo plazo”, amplió González Rouco.
El especialista es optimista sobre la continuidad del fenómeno. “Si la actividad económica se afianza, los salarios mejoran y se reduce la volatilidad, en dos o tres años podríamos compararnos con otros países de Latinoamérica. El crédito hipotecario es una de las decisiones a más largo plazo que toma una persona, y son pocas las que se extienden a 25 años tanto en lo económico como en lo personal”, remarcó.
Por cierto, el crédito hipotecario nunca fue masivo en la Argentina. Hubo períodos de mayor volumen, como a fines de los ‘40 con Juan Domingo Perón en el Gobierno, o en los ‘90 hasta principios de los 2000, pero nunca superó el 5% de la economía, un nivel que en otros países es considerado básico.
Demanda
La demanda se centra principalmente en propiedades para primera vivienda y proyectos de refacción o ampliación del hogar.
El dinamismo actual resulta muy interesante. Maximiliano Coll, subgerente general de Banca de Personas del Banco Ciudad, confirmó a Infobae que se están otorgando unos 10 créditos diarios. “Estamos muy conformes porque notamos que más personas dejan de alquilar para pasar a ser propietarios tanto en CABA como en distintas partes donde el banco está presente como Córdoba o Salta; el 90% se destina a la compra de la primera vivienda, y el resto corresponde a personas que solicitan financiamiento para refaccionar o ampliar su hogar”.
Desde el anuncio inicial de los bancos, se registró una gran cantidad de consultas (más de 250.000) y simulaciones para acceder a planes de hasta $250.000.000 para comprar (ver gráfico más abajo). Algunas líneas permiten montos mayores o menores, siempre con cuotas ajustadas en UVA. La mayoría de las entidades financian hasta el 75% del valor de la propiedad, aunque el Banco Macro cuenta con la línea Joven, que ofrece hasta el 90% de financiación sobre el valor de la vivienda.
Para reducir el valor de la cuota, es fundamental contar con el mayor anticipo posible. Además, quienes tomen estos créditos deben considerar que, aparte del 25% del valor de la vivienda, necesitarán alrededor de un 5% adicional para comisiones inmobiliarias y otros gastos
Según Reporte Inmobiliario, en el barrio de Almagro, el precio promedio por metro cuadrado se ubica en USD 1.845, lo que fija el valor de una unidad típica de 43 metros cuadrados en USD 79.335; para acceder a un crédito que cubra este monto, el banco financia $76.756.613, mientras que el comprador debe contar con un anticipo de 19.834 dólares.
La cuota inicial de este préstamo asciende a $450.372, y se requiere un ingreso mensual de $1.801.488 para cumplir con los requisitos del banco.
En otro ejemplo, en el barrio de Flores, el precio promedio por metro cuadrado es de USD 1.643, situando el valor de un departamento de 43 m2 en USD 70.649; para este tipo de unidad, el banco financia $68.352.908, con una cuota inicial de 401.063 pesos.
El ingreso mensual requerido para acceder al préstamo es de $1.604.252, y se necesitan USD 17.662 de anticipo.
Por los bancos
La demanda de créditos hipotecarios sigue creciendo, reflejándose en un aumento de simulaciones y precalificaciones. Según los datos del Banco Hipotecario, más de 130.000 personas realizaron simulaciones de crédito en su sitio Web, mientras que alrededor de 15.000 precalificaron para obtener un crédito, tanto de manera virtual como en las sucursales. De estas precalificaciones, el 5% ya concretó su solicitud, gestionando créditos por un total de más de $50.000 millones; cabe destacar que el 70% de las tramitaciones se hicieron en forma digital, consolidando la preferencia por el canal online.
Javier Varani, gerente del Área de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, precisó que “el 76% de los créditos otorgados son para la compra de vivienda, un 13% para construcción, un 6% para ampliación y el 5% restante para terminación de obra”.
Además, el monto promedio solicitado es de $80 millones, con ingresos promedio de $3,3 millones entre quienes acceden al crédito. La mitad de las solicitudes fueron presentadas por dos titulares, sumando ingresos para facilitar el acceso al préstamo. En cuanto a los plazos, el 70% de los créditos fue solicitado a 30 años.
Por su parte, el Banco Nación sigue registrando una fuerte demanda de créditos hipotecarios, con 50.000 solicitudes recibidas y 9.000 préstamos ya aprobados.
“La mayoría de los solicitantes opta por la línea basada por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que permite trasladar al final del préstamo cualquier diferencia de la actualización de la cuota si los ingresos crecen por debajo de la inflación,” destacó Gastón Álvarez, gerente general del Banco Nación.
En los últimos meses, los bancos confirmaron un aumento constante en las consultas y solicitudes de créditos hipotecarios, impulsado por clientes que comparan el costo de una cuota con el de un alquiler. Esta tendencia refleja una preferencia creciente por opciones de financiamiento que permitan acceder a la propiedad.
Miguel Ángel Malatesta, CEO de los bancos del Grupo Petersen, señaló: “como líderes de la banca regional en Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz, seguimos estando cerca de nuestras comunidades, creando y ofreciendo propuestas de valor para que nuestros clientes puedan concretar sus proyectos junto al banco local. El enfoque regional permite a la entidad diseñar herramientas adaptadas a las necesidades específicas de cada comunidad”.
En el Banco Macro, las consultas y desembolsos para la compra de viviendas se registran tanto en CABA como en el interior, ya que el 70% de sus sucursales están fuera de Buenos Aires y la provincia bonaerense.
Francisco Muro, gerente de Distribución y Ventas del Macro, comentó que mes a mes los desembolsos se incrementan entre un 10% y 15% desde mayo último. “Actualmente, realizamos alrededor de 1.120 operaciones mensuales y, hasta el momento, se destinaron más de $9.800 millones en créditos enfocados exclusivamente en la compraventa, impulsados mayormente por jóvenes”.
La cuota promedio del primer año, por cada $10 millones de préstamo, es de $80.000 para clientes que cobran su sueldo en el banco, amplió Muro.
La recuperación en cifras
Diversos bancos en todo el país relanzaron sus líneas de crédito hipotecario en UVA, una modalidad que ofrece financiamiento a tasas que oscilan entre el 3,5% y el 9% más UVA.
Bancor, el banco provincial de Córdoba, se consolidó como un actor clave en la reactivación del crédito hipotecario. González Rouco destacó su rol en este repunte: “Bancor triplicó su participación en el mercado desde 2019, pasando del 4% al 13% de la cartera hipotecaria nacional, compitiendo con entidades de mayor tamaño”.
En ciudades como Rosario, Villa Ballester (GBA norte), Escobar, La Plata, Mendoza capital, San Miguel de Tucumán, Posadas y Neuquén, los créditos hipotecarios también muestran avances, especialmente para la compraventa de departamentos de dos y tres ambientes y casas de tres ambientes, con precios promedio de USD 80.000; en el interior y el GBA, los valores son más bajos en comparación con CABA; sin embargo, los ingresos de los solicitantes también son menores, lo que dificulta el acceso al financiamiento para la vivienda propia.
En primer plano
En los últimos días, inmobiliarias de CABA reportaron que las sucursales bancarias se llenan de clientes esperando concretar créditos UVA, una escena inesperada hace meses. El propio presidente Javier Milei destaca que actualmente hay cosas que ya no se discuten; “en Argentina estamos hablando de créditos hipotecarios”, sostuvo en la última Expo Real Estate de agosto pasado.
Aunque gran parte de la gestión se hace online, varios bancos están desbordados por la alta demanda, lo cual contrasta con la parálisis que afectaba al sector en años recientes.
Así lo detalló el viernes en La Nación+ el periodista Pablo Rossi. “Fui a Córdoba porque mi hijo Ignacio tenía que firmar un crédito hipotecario para su primera vivienda. Íbamos como garantes. Todavía no es para el gran público porque hay que sumar ingresos de todos. Pensé que íbamos a una oficina, con un escribano y el desarrollista, pero me encontré con un salón con 85 familias, todas al mismo tiempo, firmando los créditos. Pregunté y me confirmaron: pasa en muchos bancos. Me dijeron que las sucursales están teniendo problemas físicos, de espacio, por la gente que va, por la demanda. Después hable con el presidente del Banco Córdoba que aseguró que están otorgando 15 créditos hipotecarios por día”, detalló Rossi.
“Hablé con varios, son todas familias que apuestas a 20 años, a que el país les va a dar plazo para pagar su vivienda propia”, agregó.
Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, señaló que esta demanda está impulsada en gran medida por jóvenes que buscan su primera propiedad, muchos de los cuales cuentan con apoyo financiero familiar.
“Hoy, los compradores son en su mayoría jóvenes sin vivienda propia, acompañados por sus padres, que seguramente blanquearon algunos dólares para ayudarlos. Son los usuarios finales que tanto esperábamos, la oportunidad de reactivar un sector que estuvo aletargado”, explicó.
Sergio Santamarina compartió la experiencia de su hijo de 33 años, quien recientemente adquirió un monoambiente en Villa Santa Rita. “Fue una alegría enorme. Dejó de pagar alquiler y ahora abona cerca de $330.000 de cuota mensual, similar al costo de alquilar un monoambiente promedio en la ciudad. Todo se resolvió en menos de 60 días”, comentó.
La operación se concretó con una inmobiliaria local por USD 49.000, con expensas de $90.000 al mes. “Se destinó el 50% del valor de la propiedad. Eso es vital, y si la inflación se mantiene así, será clave para el futuro y seguramente más gente se animará a obtener un crédito hipotecario”, añadió Santamarina.
Desafío y futuro
Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, advirtió que acceder a estos préstamos sigue siendo complejo. “Un crédito de USD 40.000, que solo cubre una parte de una vivienda promedio en CABA, exige ingresos mínimos de $1.000.000 y cuotas de $240.000. Además, algunos bancos limitan sus préstamos a ciertas provincias,” señaló.
Destacó que se necesitan al menos cinco años de políticas continuas en créditos hipotecarios para empezar a reducir el déficit habitacional. “Los créditos a largo plazo son un primer paso para ampliar el stock de viviendas y reducir el déficit,” agregó Álvarez de Celis.
De cara al futuro, los especialistas coinciden en que la clave estará en mantener una política constante de otorgamiento de créditos hipotecarios y en implementar nuevas iniciativas para facilitar el acceso al financiamiento, en especial para los sectores de menores ingresos.
En varios países, los gobiernos subsidian parte de los créditos para jóvenes, familias de bajos recursos y otros grupos vulnerables, algo que, según González Rouco, sería un paso importante si se pretende expandir el acceso al crédito en Argentina.
A medida que el mercado continúa adaptándose, el sector bancario enfrenta el desafío de atender una demanda creciente, que pone en evidencia la necesidad de personal y recursos para procesar las solicitudes.
“A largo plazo, esta recuperación incipiente podría allanar el camino hacia un mercado inmobiliario más accesible y estable en el país, mientras que los usuarios finales, en su mayoría jóvenes en búsqueda de su primera vivienda, se posicionan como los principales protagonistas de esta nueva etapa”, consideró Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades.