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Monoambientes en CABA: cuántos hay en venta y a qué precios, barrio por barrio

25 de agosto de 2025

El 58% de estos departamentos, también llamados de un ambiente, son unidades nuevas. Qué perfiles los demandan.

La Ciudad de Buenos Aires concentra una oferta récord de departamentos de un ambiente, un segmento que atraviesa una particular combinación de sobreoferta y diversidad de usos. Son propiedades que atraen a distintos perfiles de compradores, desde inversores que buscan resguardar capital hasta quienes priorizan un hogar funcional en zonas bien ubicadas.

Según datos de portales inmobiliarios como Argenprop, Cabaprop y Zonaprop, hay cerca de 22.000 monoambientes en venta sobre un total de 74.000 inmuebles publicados. Este fenómeno se vincula con dinámicas de construcción y demanda que marcaron el mercado inmobiliario porteño en las últimas dos décadas.

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El sobrestock actual responde a un período prolongado de construcción. Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, explicó que en Argentina “el ladrillo es reserva de valor” y que un ciclo de fuerte actividad, con altibajos, se extendió desde 2003/4 hasta 2018/19.

Familias, inversores y empresas destinaron excedentes a unidades desde el pozo, atraídos por la baja barrera de entrada del monoambiente, que permitió dolarizar ahorros y capitalizar inversiones. Sin embargo, la crisis posterior a los créditos UVA y el impacto de la pandemia concentraron la demanda residencial en unidades de dos ambientes en adelante, lo que derivó en la sobreoferta actual.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, coincidió en que esta tipología “integró gran parte de los proyectos que se construyeron durante los últimos 20 años”, muchos adquiridos por inversores. Frente a una demanda menos activa, tienen hoy “menor rotación que los 2 y 3 ambientes” impulsados por crédito.

Versatilidad de uso

El monoambiente destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco señaló que, además de refugio de valor para inversores, sus destinos principales fueron “oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda”.

Rozados añadió que son “más fácilmente adaptables a consultorios, oficinas o alquiler temporario por su menor incidencia de expensas”, siempre que la ubicación y el reglamento de copropiedad lo permitan. La demanda de alquiler se redujo con la caída del turismo, uno de sus motores, lo que afectó la rentabilidad frente a otras tipologías.

Evolución de precios en CABA

Con un dólar estable o levemente en suba, Vázquez Blanco distinguió dos fases recientes:

Hasta diciembre de 2024: precios promedio de cierre con alzas cercanas al 15%.
Enero a mayo-junio de 2025: subas entre 1% y 2%, frente a un alza general del 5%, lo que marcó una desaceleración.

Según el Índice del M2 Real (Universidad del CEMA, Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario), en junio de 2025 el valor promedio de cierre para usados de 1 a 3 ambientes fue de US$2161/m2. En monoambientes, el promedio se ubicó en US$2315/m2.

Ciudad Informa

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