domingo, abril 21

Puerto Madero, Palermo y Retiro, más oferta en dólares que en pesos. Alquileres dolarizados en CABA

Los oferentes de las propiedades de mayor valor en la Ciudad publican preferentemente en dólares. La media de un tres ambientes alcanzó en febrero a 839 dólares.

La oferta de propiedades para alquiler publicadas en dólares sigue ocupando un lugar importante en el mercado inmobiliario porteño (cerca del 40 por ciento), pero en forma muy destacada en tres barrios en los que supera el 50 por ciento (Puerto Madero 97,6%, Palermo 54,9 y Retiro 51,1). El valor pedido para los alquileres en dólares alcanzaron en febrero, en promedio, a 378 dólares para un monoambiente, 523 de la misma moneda para un dos ambientes y 839 para tres ambientes. Dichas estimaciones fueron publicadas por la Consultora PxQ en su informe mensual sobre Mercado Inmobiliario.

De la oferta total, 62 por ciento de las propiedades se presentaban en pesos, 37 por ciento en dólares y 1 por ciento “a conversar”.

En cuanto al costo promedio de las propiedades ofrecidas en alquiler en pesos en la Ciudad de Buenos Aires, se observa que en el mes de febrero los aumentos con respecto a enero resultaron inferiores a la inflación del primer mes del año (21,7 por ciento según la Dirección de Estadísticas de la Ciudad). Se calcula en relación a la inflación del mes anterior porque se asume que las ofertas de alquiler publicadas en febrero se ajustan por el aumento del índice del mes anterior (esperado o ya publicado, dependiendo del día de que se trate). 

De tal forma, un monoambiente se ofreció en febrero a un alquiler promedio de 266.092 pesos en CABA, 7 por ciento por encima del valor medio de las propiedades publicadas en enero. Para un dos ambientes, se pidió en febrero 362.727 pesos en promedio (2,2 por ciento más que en enero) y por un tres ambientes, el valor medio publicado en las ofertas de alquiler alcanzó a 536.614 pesos, incluso levemente por debajo del precio promedio de enero (menos 0,6 por ciento).

Del total de la oferta de propiedades para alquiler registradas en la Ciudad de Buenos Aires en febrero, los barrios que mayor participación tuvieron han sido Palermo, con el 18,5 por ciento; Belgrano, con el 14,1 y Caballito, con 12,5.

La consultora PxQ realiza además una comparación entre el valor del alquiler y la remuneración promedio de los trabajadores registrados (RIPTE), concluyendo que alquilar un monoambiente en febrero en CABA demandó aproximadamente el 45 por ciento del salario del mes de enero; un dos ambientes obligó a destinar 64 por ciento de ese mismo salario, y el valor de alquiler pedido para un tres ambientes en febrero requirió casi el 100 por ciento del sueldo (que se cobra vencido, mientras que el alquiler se paga por adelantado). 

“El precio de alquiler de un dos ambientes medido en dólares oficiales alcanzó su máximo antes de la devaluación de diciembre de 2023”, destaca además el informe. “En ese momento, medido al tipo de cambio oficial, un departamento dos ambientes costaba 871 dólares, mientras que al tipo de cambio CCL costaba 355 dólares. Si tomamos como referencia el tipo de cambio CCL, el precio de alquilar un dos ambientes en CABA aumento 54% el último año”, indica.

Por otra parte, analizando la evolución histórica de ambas variables (remuneración del trabajador y el costo de la vivienda), advierte:

“Desde el segundo trimestre de 2020 se observa que el precio de los alquiles evolucionó muy por encima del salario, al punto que para alquilar un departamento de dos ambientes se necesitó el 68% del salario en el último trimestre de 2023 y el 64% en el primer mes de 2024. La rentabilidad inmobiliaria bruta, que experimentó una profunda caída desde fines de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020, logró recuperar terreno perdido y se ubica en valores similares a los observados al comienzo de la serie, con la salvedad que por aquel entonces solo se necesitaba menos del 35% del salario para alquilar”.

Con respecto a los cambios más recientes, PxQ señala que con la desregulación de los alquileres promovida en diciembre por el DNU 70/23, “la oferta experimentó un fuerte aumento en el mes de enero tanto en pesos como en dólares, mientras que los precios promedio de los alquileres prácticamente no variaron”.